Krátkodobé pronájmy ve Španělsku patří mezi nejdiskutovanější témata posledních let. Pro investory je důležité vnímat, že podmínky nejsou stejné v rámci celého Španělska, ale liší v jednotlivých regionech. V tomto článku se podrobněji zaměříme na region Comunidad Valenciana, kam patří oblíbené destinace jako Costa Blanca, Alicante, Benidorm, Torrevieja nebo Denia.
Vláda Valencijského společenství vydala dekret se silou zákona, jehož cílem je omezit nelegální turistické pronájmy, chránit dostupnost rezidenčního bydlení, dát větší pravomoce jednotlivým obcím a regulovat nadměrný turistický ruch v nejvytíženějších lokalitách.
Turistickým pronájmem je pobyt kratší než 10 dnů
Jednou z nejvýznamnějších změn je nová definice turistického pronájmu. Za turistické ubytování se nyní považuje pronájem na dobu kratší než 10 po sobě jdoucích dnů. Pokud je nemovitost pronajímána na 11 a více dnů, jedná se již o sezónní nebo dlouhodobější pronájem, na který se vztahuje odlišný právní režim.
To má několik praktických důsledků. V lokalitách, kde obec pozastavila vydávání nových turistických licencí, může být stále možné nemovitost legálně pronajímat na období od 11 dnů výše.
-> Stáhněte si infografiku
O turistických licencích rozhodují jednotlivé radnice
Velkou pravomoc získávají samotné obce. Každá radnice může samostatně rozhodnout, zda bude vydávat nové licence pro turistické pronájmy, případně jejich vydávání omezí pouze na určité čtvrti, ulice nebo konkrétní budovy. Pokud je oblast považována za přesycenou turistickým ubytováním, může vydávání licencí zcela pozastavit.
Právě proto dnes nelze situaci v Comunidad Valenciana hodnotit jednotně. Podmínky se mohou výrazně lišit mezi jednotlivými městy i lokalitami.
Větší pravomoci získávají také společenství vlastníků
Novela posiluje také postavení společenství vlastníků (SVJ). Pokud se třípětinová většina vlastníků vysloví proti turistickým pronájmům, mohou být v daném domě zakázány.
Důležité ale je, že toto omezení se týká pouze turistických pronájmů. Naopak u pronájmů delších než 10 dnů je situace výrazně odlišná. Tyto pronájmy spadají do jiné právní kategorie a jejich omezení by vyžadovalo podstatně přísnější podmínky.
Licence budou platit pouze pět let
Další významnou změnou je časově omezená platnost registrace turistického ubytování. Licence bude nově platit 5 let. Následně bude možné její prodloužení prostřednictvím čestného prohlášení vlastníka, který musí potvrdit, že nemovitost splňuje všechny aktuálně platné požadavky a předpisy.
To znamená, že licence již nebude automaticky platit neomezeně dlouho.
Povinná telefonní linka a zákaz schránek na klíče
Provozovatelé turistických pronájmů musí nově zajistit nepřetržitou telefonní dostupnost pro řešení mimořádných situací či stížností hostů.
Současně se zakazuje běžná praxe předávání klíčů prostřednictvím venkovních schránek nebo kódových boxů umístěných na veřejných prostranstvích.
Zákaz pronájmu jednotlivých pokojů
Nová pravidla rovněž zakazují u turistických pronájmů pronajímat pouze jednotlivé pokoje. Celá nemovitost musí být pronajímána jako jeden celek. U sezónních nebo dlouhodobějších pronájmů však tato možnost zůstává zachována. Typickým příkladem mohou být studentské pronájmy nebo sdílené bydlení.
Co znamenají změny pro investory?
Z pohledu investorů lze současný vývoj interpretovat poměrně jednoznačně.
Region Comunidad Valenciana se snaží dostat krátkodobé pronájmy pod větší kontrolu. Cílem je omezit nelegální nabídku, zvýšit dohled nad provozovateli a usnadnit kontrolu dodržování pravidel i daňových povinností.
Pro investory, kteří plánují koupit apartmán primárně za účelem krátkodobého pronajímání přes platformy typu Airbnb nebo Booking.com, představují nová pravidla vyšší regulatorní riziko. Vedle možnosti, že obec přestane vydávat nové licence, je třeba počítat také s jejich pětiletou platností a budoucím prodlužováním podle aktuálně platných podmínek.
Na druhou stranu investoři, kteří počítají se sezónními pronájmy delšími než 10 dní nebo s dlouhodobým pronájmem, nejsou těmito změnami zasaženi v takové míře a jejich právní postavení zůstává výrazně stabilnější.
Každou lokalitu je potřeba posuzovat individuálně
Při koupi investiční nemovitosti v oblasti Costa Blanca nebo obecně v Comunidad Valenciana je dnes důležitější než kdy dříve prověřit konkrétní podmínky dané obce i samotného bytového domu.
To, že je turistický pronájem možný v jednom městě nebo ulici, ještě neznamená, že stejné podmínky budou platit o několik kilometrů dál. Právě proto je důležité ověřit nejen možnost získání licence, ale také stanovisko společenství vlastníků a dlouhodobou investiční strategii dané lokality.
Uvažujete o pořízení nemovitosti ve Španělsku? Ozvěte se nám, rádi s vámi vše probereme.