Kdo kupuje nemovitosti ve Španělsku? Přehled zahraničních kupujících v Q1 2026
Španělsko zůstává jedním z nejatraktivnějších trhů s nemovitostmi v Evropě – a zahraniční kupující na tom mají stále větší podíl. Podívejme se, kdo ve Španělsku nejaktivněji nakupuje a co to znamená pro ceny i dostupnost na pobřežních trzích.
Celkový obraz trhu
Podle dat španělského katastru nemovitostí (Registro de la Propiedad) bylo v prvním čtvrtletí roku 2026 celkem prodáno 178 096 nemovitostí. Meziročně jde o mírný pokles o 1,9 %, ve srovnání s předchozím čtvrtletím pak o symbolický zlomek – 0,1 %. Španělský trh v zásadě stagnuje na objemu, cenová dynamika je ale jiná věc.
Z celkového počtu transakcí připadá na zahraniční kupující 13,92 %, tedy zhruba každá sedmá prodaná nemovitost. Absolutně to znamená téměř 24 800 koupí v jediném čtvrtletí – číslo, které jasně ukazuje, jak klíčovou roli hrají zahraniční investoři a životní styloví kupující ve španělském realitním trhu.
🏠 Z celkových prodejů tvoří 39 473 novostavby a 138 623 nemovitosti ze sekundárního trhu. Pozor: data o novostavbách zachycují rezervace, které mohly proběhnout 18–24 měsíců před zápisem do katastru – nejde tedy o aktuální poptávku po novém bydlení, ale o doznívání dřívějšího boomu předprodejů.
Žebříček zahraničních kupujících – Q1 2026
Níže uvádíme přehled 18 nejsilnějších národností podle počtu realizovaných koupí ve Španělsku v prvním čtvrtletí letošního roku.
| # | Národnost | Podíl z ciz. koupí | Odh. počet transakcí |
|---|---|---|---|
| 1 | 🇬🇧 Spojené království ▼ −14 % | 6,82 % | 1 691 |
| 2 | 🇳🇱 Nizozemsko | 6,56 % | 1 627 |
| 3 | 🇲🇦 Maroko ▲ +7,4 % | 6,21 % | 1 540 |
| 4 | 🇩🇪 Německo ▼ −8,4 % | 6,09 % | 1 510 |
| 5 | 🇮🇹 Itálie | 5,54 % | 1 374 |
| 6 | 🇫🇷 Francie | 5,20 % | 1 289 |
| 7 | 🇷🇴 Rumunsko | 5,20 % | 1 289 |
| 8 | 🇵🇱 Polsko ▲ +15 % | 4,61 % | 1 143 |
| 9 | 🇧🇪 Belgie | 4,28 % | 1 061 |
| 10 | 🇺🇦 Ukrajina | 3,08 % | 764 |
| 11 | 🇨🇳 Čína | 2,69 % | 667 |
| 12 | 🇸🇪 Švédsko | 2,64 % | 655 |
| 13 | 🇮🇪 Irsko | 1,60 % | 397 |
| 14 | 🇺🇸 Spojené státy | 1,57 % | 389 |
| 15 | 🇷🇺 Rusko | 1,44 % | 357 |
| 16 | 🇭🇺 Maďarsko | 1,33 % | 330 |
| 17 | 🇱🇹 Litva | 1,13 % | 280 |
| 18 | 🇵🇹 Portugalsko | 1,08 % | 268 |
| Celkem zahraniční kupující | 13,92 % | ~24 800 | |
Zdroj: Spanish Real Estate Land Registry Statistics Report Q1 2026. Absolutní počty jsou odvozeny z procentuálního podílu každé národnosti na celkovém zahraničním objemu (~24 795 transakcí).
Co čísla říkají – klíčové trendy
Britové na vrcholu – ale s klesajícím podílem
Občané Spojeného království zůstávají nejpočetnější skupinou zahraničních kupujících s podílem 6,82 %, tedy zhruba 1 691 realizovanými transakcemi. Přesto je mezikvartální pokles jejich podílu o 14 % nejvýraznějším propadem ze všech sledovaných národností. Brexit, kolísající libra a zdražování španělských nemovitostí svůj vliv mají.
Polsko jako překvapení čtvrtletí
Největší nárůst ze všech národností vykázali Poláci: +15 % mezikvartálně. S 1 143 transakcemi jsou na 8. místě žebříčku a jejich dynamika stoupá. Kombinace rostoucí kupní síly polských domácností, slabší złotý a zájem o španělské pobřeží (zejména Costa Blanca a Costa del Sol) se promítá do konkrétních čísel.
Maroko – překvapivě silná třetí příčka
Třetí místo obsadili kupující z Maroka (1 540 transakcí, +7,4 %), což mnohé překvapuje. Jde zejména o marockou diasporu žijící ve Španělsku, která investuje do nemovitostí – nikoli primárně o rekreační kupující. Koncentrace těchto transakcí je jiná než u britských nebo německých kupujících.
Američané – malý podíl, velký vliv na ceny
Spojené státy jsou na 14. místě s pouhými 1,57 % a přibližně 389 transakcemi. Přesto jejich vliv na prémiový segment je neúměrný jejich číselné váze: průměrné rozpočty amerických kupujících výrazně přesahují evropský průměr, a právě v luxusních lokalitách (Marbella, Madrid, Barcelona) přispívají k dalšímu tlaku na ceny.
Kde zahraniční kupující nakupují
Zahraniční poptávka se výrazně koncentruje geograficky. Provincie Alicante (Costa Blanca) a Málaga (Costa del Sol) vykazují podíl zahraničních kupujících podstatně vyšší, než je celonárodní průměr 13,9 %. Tyto trhy se chovají odlišně od zbytku Španělska – jsou citlivější na měnové kurzy, cestovní zájem a mezinárodní ekonomické nálady.
Praktický pohled pro investory: Pokud uvažujete o nemovitosti na Costas primárně jako o investici, sledujte složení zahraničních kupujících v dané lokalitě. Oblasti závislé na britské poptávce (tradiční lokality Costa Blanca North) mohou být volatilnější. Oblasti s diverzifikovanou zahraniční poptávkou – Němci, Holanďané, Belgičané a rostoucí podíl Poláků – nabízejí stabilnější základ.
Politický kontext: vlastnictví zahraničních kupujících pod lupou
Debata o omezení zahraničního vlastnictví nemovitostí ve Španělsku zesílila – a data dávají oběma stranám argumenty. Pro zastánce regulací: koncentrace zahraničních kupujících v pobřežních provinciích je reálná a přímo ovlivňuje dostupnost bydlení pro místní obyvatele. Pro odpůrce plošného omezení: celostátně jde o 13,9 %, zahraniční kupující nejsou monolit (rekreační vs. diaspora vs. investoři) a klíčovým problémem zůstává nedostatek bytové výstavby, nikoli samotná zahraniční poptávka.
Co to znamená pro české a slovenské zájemce
Česká republika ani Slovensko v tabulce Top 18 nefigurují. To ale neznamená, že Češi a Slováci ve Španělsku nenakupují; naopak zájem rok od roku roste, jen není statisticky viditelný v agregovaných datech katastru. Češi se navác ve větší míře zaměřují na exkluzivnější a dražší nemovitosti.
Z pohledu kupujícího ze střední Evropy nabízí situace na španělském trhu v roce 2026 jedno zásadní sdělení: konkurence v prémiových pobřežních lokalitách je mezinárodní a stoupá. Britský ústup vytváří mírný prostor, ale Holanďané, Belgičané a především Poláci tento prostor rychle zaplňují. Kdo váhá, může brzy zjistit, že výběr nemovitostí ve správném poměru ceny a kvality se zmenšuje.
Nejčastější otázky
Kolik procent nemovitostí ve Španělsku kupují cizinci?
Podle dat katastru nemovitostí za Q1 2026 tvoří zahraniční kupující 13,92 % všech realitních transakcí ve Španělsku – celkem přibližně 24 800 z 178 096 prodaných nemovitostí za čtvrtletí.
Která národnost kupuje ve Španělsku nejvíce nemovitostí?
Nejsilnější skupinou zůstávají Britové (6,82 % zahraničních koupí, ~1 691 transakcí v Q1 2026), těsně následováni Holanďany (6,56 %) a Maročany (6,21 %). Britský podíl ale mezikvartálně poklesl o 14 %, zatímco polský vzrostl o 15 %.
Ve kterých španělských provinciích nakupují cizinci nejvíce?
Zahraniční poptávka je silně geograficky koncentrovaná. Nejvyšší podíl zahraničních kupujících vykazují pobřežní provincie – zejména Alicante (Costa Blanca) a Málaga (Costa del Sol) – a ostrovní trhy jako Baleáry a Kanárské ostrovy. Tyto trhy se chovají odlišně od vnitrozemského Španělska.
Mohou Češi a Slováci koupit nemovitost ve Španělsku?
Ano, občané EU včetně Čechů a Slováků mohou ve Španělsku nemovitost zakoupit za stejných podmínek jako španělští občané – bez nutnosti zvláštního povolení. Je třeba získat španělský daňový identifikátor (NIE) a absolvovat standardní právní a notářský proces. Rellox zajišťuje kompletní asistenci od vyhledání nemovitosti po podpis kupní smlouvy.
Je nyní dobrá doba na koupi nemovitosti ve Španělsku?
Trh v Q1 2026 vykazuje stabilní objem transakcí s mírným meziročním poklesem (-1,9 %). Zahraniční poptávka zůstává robustní, nabídka v prémiových pobřežních lokalitách je omezená a ceny v klíčových oblastech (Costa del Sol, Baleáry) nadále rostou. Pro kupující orientované na dlouhodobé zhodnocení nebo výnos z pronájmu představují tyto lokality stále zajímavou příležitost – zejména pokud jsou ochotni uvažovat i o lokalitách mimo přímé centrum.
Hledáte nemovitost ve Španělsku?
Náš tým vám pomůže najít správnou nemovitost na Costa del Sol, Costa Blanca nebo Baleárech – od prvního výběru až po podpis smlouvy.
Prohlédnout nabídku ve ŠpanělskuZdroj dat: Spanish Real Estate Land Registry Statistics Report, Q1 2026 (Registro de la Propiedad). Absolutní počty transakcí jsou odvozené hodnoty (procentuální podíl × ~24 795 celkových zahraničních koupí).